Nájomná zmluva predstavuje osobitný zmluvný typ, na základe ktorého je nájomca za vopred dohodnutých podmienok oprávnený užívať predmet nájmu počas dohodnutej doby a prenajímateľovi vzniká nárok na nájomné. V praxi sa môžeme najčastejšie stretnúť s nájomnou zmluvou na nehnuteľnosť (pozemok, byt, dom), avšak jej využitie je omnoho širšie.

Čo je nájomná zmluva

Nájomná zmluva prestavuje osobitný zmluvný typ definovaný v ust. § 663 až 723 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov („Občiansky zákonník“). Osobitná právna úprava nájmu bytov je upravená v zákone č. 98/2014 o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov („ZKNB“). Rozdielom medzi tzv. bežným a krátkodobým nájmom sa venujem nižšie v článku.

Každá nájomná zmluva musí obsahovať:

  1. identifikáciu zmluvných strán (prenajímateľa a nájomcu),
  2. označenie predmetu nájmu a rozsah užívania,
  3. dobu nájmu,
  4. podmienky užívania predmetu nájmu (definovanie oprávnení a obmedzení pre nájomcov),
  5. záväzok nájomcu zaplatiť prenajímateľovi dohodnutú výšku nájomného za podmienok, na ktorých sa dohodli (platobné podmienky týkajúce sa úhrady nájomného a lehotu),
  6. dohodu zmluvných strán o úhrade za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu,
  7. podpisy zmluvných strán, označenie kedy a kde bola zmluva uzatvorená.

 

Vo vzťahu k vyššie špecifikovaným základným náležitostiam nájomnej zmluvy odporúčam v každej zmluve venovať pozornosť najmä:

  1. identifikácia zmluvných strán – pri právnických osobách najmä obchodné meno, sídlo, IČO a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto právnickú osobu konať, zatiaľ čo pri fyzických osobách meno a priezvisko, dátum narodenia, adresa trvalého bydliska,
  2. predmet nájmu a rozsah užívania – odporúčam definovať podľa údajov z listu vlastníctva, teda najmä uviesť číslo bytu, číslo vchodu, výmeru, súpisné číslo bytového domu, parcelné číslo pozemku, katastrálne územie, okres, obec, resp. v prípade, ak sa prenajíma len časť nehnuteľnosti presne špecifikovať, ktorá časť,
  3. dĺžka nájmu – určiť jednoznačne dátumom dobu prenájmu od – do, a prípadné podmienky predĺženia nájmu (opciu),
  4. podmienky užívania – práv a povinnosti zmluvných strán – napr. či je možné dať predmet nájmu do podnájmu, (ne)prípustnosť stavebných úprav, znášanie bežných nákladov na udržiavanie a opravu predmetu nájmu, (ne)možnosť chovania domácich zvierat, postup pri poistných udalostiach, fajčenie na byte, preberanie pošty, podmienky kontrolovania predmetu nájmu a podobne,
  5. výška nájomného – je potrebné definovať sumu za určité obdobie (typicky mesiac/štvrťrok/rok) a prípadne taktiež mechanizmus jeho zvýšenia pre prípad inflácie,
  6. úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu – jedná sa najmä o správcovské poplatky, poplatky za elektrinu, TV a internet, plyn, koncesionárske poplatky, súčasťou by malo byť definovanie jasných podmienok na vrátenie resp. doplatenie týchto nákladov v závislosti od ročného zúčtovania od správu (existencia preplatkov resp. nedoplatkov),
  7. podpisy – nemusia byť notársky overené.

Nad rámec vyššie uvedených okruhov je tiež potrebné venovať pozornosť:

a) popisu existujúcich závad nehnuteľnosti, jej príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,

b) určeniu výšky a podmienok použitia zábezpeky, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním nehnuteľnosti a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na nehnuteľnosti alebo jej zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním nehnuteľnosti,

c) podmienkam zániku nájmu a vypratania predmetu nájmu,

d) dohode o sankčných mechanizmoch pre prípad neplnenia povinností (zmluvná pokuta, náhrada škody, úroky z omeškania),

e) rozhodnému právu a určenie orgánu, ktorý bude posudzovať prípadné spory zo zmluvy,

f) prílohám (list vlastníctva, odovzdávací protokol, kolaudačné rozhodnutie, …).

Vo všeobecnosti je možné proces prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na tri na seba nadväzujúce kroky:

  1. uzatvorenie nájomnej zmluvy,
  2. protokolárne odovzdanie predmetu nájmu na začiatku nájomného vzťahu,
  3. prevzatie predmetu nájmu pri ukončení nájomného vzťahu,

všetky tri kroky odporúčam písomne zachytiť v nájomnej zmluve resp. protokoloch.

 

Nájomná zmluva v zmysle Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník vo všeobecnosti nevyžaduje písomnú formu zmluvy o nájme, avšak v prípade ústneho dojednania je potrebné o tom vyhotoviť písomnú zápisnicu. Napriek tomu dôrazne odporúčam uzavrieť nájomnú zmluvu v písomnej forme, pretože takýto postup umožní zmluvným eliminovať v budúcnosti problémy s dokazovaním toho na čom sa dohodli.

Nájomná zmluva uzavretá v zmysle Občianskeho zákonníka vo viacerých ustanoveniach preferuje ochranu nájomcu. Konkrétne sa to prejavuje napr.:

  1. výpovedná lehota z nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka je najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov – ust. § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka (pri ZKNB je to minimálne jeden mesiac resp. v stanovených prípadoch najmenej 15 dní – viď nižšie),
  2. zmluvu môže prenajímateľ vypovedať iba z dôvodov stanovených v Občianskom zákonníku (nájomca naopak z akéhokoľvek dôvodu),
  3. výpovedná lehota začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede (pri nájomnom vzťahu v zmysle ZKNB začína plynúť výpovedná lehota dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede).
  4. v určitých prípadoch vzniká prenajímateľovi povinnosť poskytnúť nájomcovi náhradné bývanie.

V zmysle ust. § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak lehota nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme bytu sa uzavrela na dobu neurčitú.

Nájom bytu zanikne:

a) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom

b) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,

c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v Občianskom zákonníku.

V prípade, ak nedôjde k dohode zmluvných strán, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v Občianskom zákonníku (§ 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka), pretože sa jedná o tzv. chránený nájom.

V prípade stanovených v Občianskom zákonníku má nájomca bytu právo na tzv. bytovú náhradu, či už vo forme náhradného bytu, náhradného ubytovania resp. prístrešia (ust. § 712 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Nájomná zmluva v zmysle ZKNB

Nájomná zmluva uzavretá v ZKNB musí mať písomnú formu. Zmluva sa uzatvára na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Celková doba nájmu tak môže byť po písomnom predĺžení najviac šesť rokov.

Vo všeobecnosti je možné konštatovať, že nájomca v porovnaní s nájomnou zmluvou uzavretou podľa občianskeho zákonníka menej chránený. Jedným z najdôležitejších rozdielov je, že v prípade výpovede krátkodobého nájmu prenajímateľ nie je povinný poskytnúť bývalému nájomcovi bytovú náhradu.

ZKNB obsahuje aj výnimky, ktoré definujú, na ktoré právne vzťahy nie je možné nájomnú zmluvu podľa ZKNB uzavrieť. ZKNB sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, na nájomné pomery v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, ako aj vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Krátkodobý nájom bytu zanikne:

a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,

b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,

c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v ZKNB,

d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa v ZKNB,

e) zánikom predmetu nájmu.

V zmysle ZKNB výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa ust. § 7 ods. 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 ods. 2 písm. a) ZKNB kratšia ako pätnásť dní.

V tejto súvislosti upozorňujem na registračnú povinnosť na platenie dane z príjmu za prenájom, ktorú je prenajímateľ povinný splniť. V prípade, ak sa tak nestane sa nájomný vzťah spravuje ZKNB s výnimkou týkajúcich sa výpovede a odstúpenia od nájomnej zmluvy, pričom v tomto rozsahu sa zmluvný vzťah spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Jedným z následkov porušenia registračnej povinnosti je tiež to, že výpovedná lehota sa v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace. V neposlednom rade platí, že prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti na platenie dane z príjmu preukázať.

Odovzdanie a prevzatie predmetu nájmu

Z praxe odporúčam pri odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu písomne a fotograficky zachytiť stav nehnuteľnosti. Preberací protokol by mal najmä obsahovať popis technického stavu nehnuteľnosti, zariadenie predmetu nájmu špecifikované pre každú z prenajímaných miestností, aktuálny stav vodomeru, elektromeru a prípadne plynomeru, ako aj počet odovzdaných kľúčov. Odporúčam taktiež fotografické zachytenie stavu predmetu nájmu, ktoré slúži predovšetkým na ochranu majetku prenajímateľa.

 

Predĺženie nájomného vzťahu resp. ukončenie nájomného vzťahu

Ak dochádza k predĺženiu nájomného vzťahu (dodatok k nájomnej zmluve) alebo naopak k ukončeniu nájomného vzťahu (odstúpenie, výpoveď, dohoda) je potrebné tieto úkony písomne zachytiť. V niektorých prípadoch môže nedodržanie písomnej formy spôsobiť neplatnosť ukončenia nájomného vzťahu (napr. ust. 711 ods. 2 resp. 3 Občianskeho zákonníka).

 

Vzor nájomnej zmluvy

Na internete môžete nájsť rôzne vzory nájomných zmlúv, ktorých kvalita kolíše od zlých vzorov, ktoré nespĺňajú zákonom predpísané náležitosti (sú pripravené nekvalitne resp. sú z dôvodu zmeny legislatívy už neaktuálne), cez priemerné vzory (obsahujúce výlučne zákonné minimum), až po, v ojedinelých prípadoch, kvalitné vzory, na ktoré sa môžete spoľahnúť. Zmluvné strany (prenajímateľ resp. nájomca) si častokrát nie sú vedomí, že konkrétny druh zmluvného vzťahu môže byť upravený v rôznych osobitných predpisoch, v dôsledku čoho môže byť obsah zmluvy v rozpore s právnymi normami, a teda neplatný. Naviac, nastavenie zmluvných vzťahov vo vzorových zmluvách nereflektuje Vaše konkrétne potreby a špecifiká daného prípadu.

Najčastejšie chyby

Nižšie stručne poukazujem na najčastejšie chyby, ktorých sa ľudia dopustia keď svojpomocne riešia nájomné zmluvy:

  1. ústne dojednanie o nájomnom vzťahu (absencia písomnej formy),
  2. zo strany prenajímateľa uzatvorenie pre neho nevýhodnejšej nájomnej zmluvy v zmysle ust. Občianskeho zákonníka, namiesto ZKNB,
  3. nesprávne uvedenie zmluvnej strany – neuvedenie všetkých majiteľov nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva, resp. neuvedenie oboch manželov,
  4. chýbajúce resp. nesprávne údaje o predmete nájmu, zmluvných stranách (nesprávne IČO, chyba v rodnom čísle,…) a pod.
  5. dohodnutie výpovednej lehoty kratšej ako 3 mesiace v prípadoch ak je zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka,
  6. nedodržanie písomnej formy ukončenia nájmu (výpovede, odstúpenia, ..).

 

Záver

Ako môžete vidieť vyššie aj pri na prvom pohľade jednoduchom procese prenájmu nehnuteľností je potrebné dávať si pozor na množstvo vecí. Nespoliehajte sa na náhodne vygooglený vzor nájomnej zmluvy na internete, pretože zvyčajne nerieši vzťahy dostatočne komplexne. Ak plánujete prenájom svojej nehnuteľnosti a chcete mať istotu, že v každej situácii máte situácii pod kontrolou odporúčam obrátiť sa na skúseného profesionála. Kontrolou nájomnej zmluvy advokátom môžete ušetriť nemalé finančné prostriedky, ktoré by ste v budúcnosti museli vynaložiť na právne analýzy, súdne konania pri snahe o vypratanie nájomníka či spory o náhrade spôsobenej škody.

Potrebujete vypracovať alebo skontrolovať nájomnú zmluvu? Rád Vám pomôžem.

Obráťte sa na mňa

V rámci poskytovania právnych služieb týkajúcich sa prenajímania nehnuteľností pre Vás pripravím nájomnú zmluvu, ako aj odovzdávací protokol, pričom budem dbať na ochranu Vášho majetku a taktiež Vašich práv.