Kúpno-predajná zmluva je typ zmluvy, s ktorou má praktickú skúsenosť takmer každý podnikateľ a občan. V praxi sa môžeme najčastejšie stretnúť s kúpno-predajnou zmluvou na nehnuteľnosť (pozemok, byt, dom) resp. kúpnou zmluvou na motorové vozidlo, avšak jej využitie je omnoho širšie.

Čo je kúpna zmluva

Kúpna zmluva prestavuje osobitný zmluvný typ definovaný v ust. § 588 a nasledujúcich ustanoveniach zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov („Občiansky zákonník“).

V prvom rade klientom vždy odporúčam zachytiť obsah kúpnej zmluvy písomne, a to aj v prípadoch, keď to zákon výslovne nevyžaduje. Je vhodné predchádzať vzniku sporov o samotnom obsahu kúpnej zmluvy a za akých podmienok sa kúpa dohodla.

Každá kúpno-predajná zmluva musí obsahovať:
a) identifikáciu zmluvných strán (kupujúceho a predávajúceho),
b) označenie predmetu kúpy,
c) záväzok predávajúceho predmet kúpy odovzdať a záväzok kupujúceho predmet prijať za podmienok, na ktorých sa dohodli (je vhodné dohodnúť lehotu a náležitosti odovzdávacieho protokolu),
d) záväzok kupujúceho zaplatiť predávajúcemu dohodnutú cenu za podmienok, na ktorých sa dohodli (platobné podmienky týkajúce sa úhrady ceny a lehotu),
e) podpisy zmluvných strán, označenie kedy a kde bola zmluva uzatvorená.

Následne sa ďalšie náležitosti zmluvy môžu líšiť v závislosti od toho, čo je predmetom prevodu vlastníckeho práva. Je rozdiel, či sa prevádza vlastnícke právo k pozemku (stavebnému resp. poľnohospodárskej pôde), domu, bytu, motorovému vozidlu, nábytku resp. iným hnuteľným veciam.

Občiansky zákonník umožňuje v rámci kúpnej zmluvy taktiež dohodnúť výhradu vlastníctva, predkupné právo, právo spätnej kúpy resp. iné vedľajšie ustanovenia.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť

Kúpno-predajná zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať písomnú formu.

Nad rámec vyššie uvedených základných náležitostí odporúčam v každej kúpno-predajnej zmluve taktiež uviesť:

a) úpravu okamihu prechodu nebezpečenstva náhodnej skazy a náhodného zhoršenia predmetu kúpy z predávajúceho na kupujúceho,
b) vyhlásenia o prípadných nedostatkoch predmetu kúpy,
c) dohoda o dĺžke záručnej doby,
d) dohoda o sankčných mechanizmoch pre prípad neplnenia povinností (zmluvná pokuta, náhrada škody, úroky z omeškania),
e) možnosti ukončenia zmluvného vzťahu,
f) rozhodné právo a určenie orgánu, ktorý bude posudzovať prípadné spory zo zmluvy.

V prípade, ak je predmetom prevodu byt, musí kúpna zmluva obsahovať popri vyššie spomínaných údajoch taktiež náležitosti uvedené v ust. § 5 ods. (1) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov („Zákon o vlastníctve bytov“), a síce:

a) popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
b) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e),
c) určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
d) úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
e) vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu
f) vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,
g) úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.“

Netreba zabúdať na skutočnosť, že vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vzniká až potom, čo prebehne katastrálne konanie, ktoré skončí rozhodnutím príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. V prípade, ak v kúpnej zmluve chýbajú zákonom stanovené náležitosti, môže príslušná správa katastra konanie prerušiť alebo aj zamietnuť.

Vo všeobecnosti je možné proces nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti rozdeliť na tri na seba nadväzujúce kroky:

1. uzatvorenie kúpno-predajnej zmluvy,
2. podpísanie a úradné overenie podpisov predávajúceho/cich (notár resp. matričný úrad),
3. podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností príslušnej správe katastra.

Rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Pri prevodoch vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam sa kupujúci častokrát stretávajú taktiež s rezervačnou zmluvou alebo zmluvou o budúcej kúpnej zmluve.
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je osobitný typ zmluvy v zmysle ust. § 50a Občianskeho zákonníka, v ktorom sa zmluvné strany zaviažu uzavrieť v dohodnutej lehote riadnu kúpnu zmluvu.

Zmluva o budúcej zmluve musí byť v písomnej forme a mala by obsahovať všetky podstatné náležitosti, ktoré bude následne obsahovať aj samotná kúpna zmluva. V praxi častokrát kúpna zmluva tvorí prílohu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Uzavretím zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva.

Rezervačná zmluva predstavuje osobitný typ tzv. nepomenovanej zmluvy, v ktorej sa zmluvné strany dohodnú na tom, že vlastník nehnuteľnosti ako budúci predávajúci rezervuje nehnuteľnosť pre záujemcu ako budúceho kupujúceho a to počas dohodnutej lehoty, počas ktorej nebude nehnuteľnosť ponúkať iným subjektom. Súčasťou je dohodnutie základných podmienok, za ktorých následne dôjde k predaju nehnuteľnosti (najmä dohoda na výške kúpnej ceny a sankciách v prípade porušenia dohodnutých podmienok rezervácie).

Kúpna zmluva na motorové vozidlo

Kúpna zmluva, predmetom ktorej je prevod vlastníckeho práva k motorovému vozidlu, musí popri vyššie uvedených základných náležitostiach obsahovať jednoznačné určenie motorového vozidla, čo je možné dosiahnuť uvedením nasledovných údajov: značka, model, VIN číslo, typ/variant/verzia, kategória, druh karosérie, rok výroby, evidenčné číslo vozidla, farba, stav tachometra, identifikačné číslo motora, číslo technického preukazu.

Odporúčam tiež čo najpodrobnejšie popísať výbavu motorového vozidla a osobitnú pozornosť venovať vyhláseniam predávajúceho ohľadom technického a právneho stavu vozidla, a to najmä v prípadoch, ak motorové vozidlo kupujete tzv. „z druhej ruky“. Netreba tiež zabúdať na príslušenstvo motorového vozidla, ktoré by mal predávajúci kupujúcemu pri odovzdaní motorového vozidla poskytnúť. Popri samozrejmých kľúčoch a technických preukazoch sa môže jednať najmä o servisnú knihu, servisný kľúč k autoalarmu, základnú a zákonnú výbavu motorového vozidla, návod k obsluhe, ďalšie príslušenstvo v závislosti od dohody zmluvných strán (zimné prípadné letné pneumatiky a podobne).

Pri kúpe motorového vozidla z bazárov, odporúčam venovať osobitnú pozornosť predloženým zmluvám, ktoré sú častokrát nevýhodné (bez ohľadu či auto predávate alebo naopak kupujete).

Vzor kúpno-predajnej zmluvy

Na internete môžete nájsť množstvo vzorov kúpno-predajných zmlúv, ktorých kvalita osciluje od vyslovene zlých vzorov, ktoré nespĺňajú zákonom predpísané náležitosti (sú pripravené nekvalitne resp. sú z dôvodu zmeny legislatívy už neaktuálne), cez priemerné vzory (obsahujúce výlučne zákonné minimum), až po, v ojedinelých prípadoch, kvalitné vzory, na ktoré sa môžete spoľahnúť. Využitie online dostupných vzorov kúpnych zmlúv je spojené s ušetrením finančných prostriedkov, avšak dávam do pozornosti, že ich súčasťou býva takmer vždy upozornenie, že subjekty, ktoré ich zverejňujú sa za ne odmietajú zaručiť a pred ich použitím odporúčajú konzultáciu u advokáta. Naviac, nastavenie zmluvných vzťahov vo vzorových zmluvách nereflektuje Vaše konkrétne potreby a špecifiká daného prípadu.

Najčastejšie chyby

Pri svojpomocnej príprave zmlúv robia laici množstvo chýb. Nižšie môžete nájsť zoznam tých najčastejších:

1. automatické prevzatie vzoru z internetu bez kontroly, či sa hodí na ich situáciu resp. použitie starej zmluvy, pričom medzičasom došlo k zmene na nehnuteľnosti,
2. nesprávne vyrátaný podiel na spoločných častiach domu,
3. chýbajúce resp. nesprávne údaje o predmete kúpy, zmluvných stranách (neuvedenie rodného priezviska muža, chyba v rodnom čísle,…) a pod.,
4. nesprávne údaje o vzťahu k pozemku nachádzajúcom sa pod nehnuteľnosťou resp. o priľahlom pozemku,
5. nesprávne vyhlásenia o ťarchách a vecných bremenách,
6. absentujúci resp. nesprávny popis spoločných častí, vybavenia alebo zariadenia bytu,
7. rozpor medzi údajmi zapísanými v katastri nehnuteľností a údajmi v kúpno-predajnej zmluve,
8. absentujúce vyhlásenie o neexistencii nedoplatkoch u správcu bytového domu,
9. nesprávne uvedená výška kúpnej ceny (ak je rozdelená na viaceré splátky),
10. chýbajúci úradne overený podpis.

Záver

Proces kúpy resp. predaja pri dodržaní vyššie uvedených základných odporúčaní nie je vo svojej podstate náročný. V jednoduchých prípadoch ho za predpokladu, že ste ochotní investovať svoj čas na dôkladné naštudovanie procesov a zákonných náležitostí zvládne aj laik. Na druhej strane, v prípade, akýchkoľvek nejasností či pochybností odporúčam obrátiť sa na skúseného profesionála, aby ste predišli vzniku zbytočných komplikácií a problémov. Kontrolou zmluvy advokátom môžete ušetriť nemalé finančné prostriedky, ktoré by ste v budúcnosti museli vynaložiť na právne analýzy alebo súdne konania.

Potrebujete vypracovať alebo skontrolovať kúpnu zmluvu? Pomôžem Vám!

Kontaktuje ma

V rámci poskytovania právnych služieb týkajúcich sa zmeny vlastníckeho práva pre Vás pripravím kúpno-predajnú zmluvu, návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ako aj odovzdávací protokol, pričom budem dbať na ochranu Vašich práv.