V predchádzajúcom článku som poukázal na dôležitosť preberacieho konania a poskytol niekoľko rád ako postupovať pri preberacom konaní. V tomto článku sa zameriavam na postup, ktorý odporúčam využiť ak kupujúci potrebuje uplatniť vady počas záručnej doby. Zmluva, na základe ktorej nadobúda vlastník nehnuteľnosť do vlastníctva, zvyčajne obsahuje osobitný článok upravujúci zodpovednosť predávajúceho za vady. Tieto ustanovenia definujú spôsob, ktorým je potrebné reklamovať vady nehnuteľnosti počas záručnej doby. Kupujúci by mal venovať osobitnú pozornosť najmä nasledujúcim informáciám:

  1. dĺžke záručnej doby, počas ktorej zodpovedá predávajúci (developer) za vady a momentu od kedy sa začína počítať,
  2. zmluvou vymedzeným prípadom (výnimkám), pri ktorých predávajúci nezodpovedá za vady (napr. ak vadu spôsobil kupujúci nesprávnym užívaním, v dôsledku neoprávneného zásahu, zanedbania údržby, alebo ak nebola vada oznámená včas resp. spôsobom dohodnutým v zmluve a podobne),
  3. zmluvne dohodnutému spôsobu reklamovania vád (lehoty, forma, odôvodnenie, preukázanie existencie vady a podobne),
  4. lehote, ktorú má developer na odstránenie vady,
  5. právam kupujúceho (nároky na zmluvné pokuty, ak predávajúci neodstraňuje včas reklamovanú vadu) a jeho povinnostiam smerom k predávajúcemu pri odstraňovaní vady (povinnosť poskytnúť súčinnosť – sprístupniť nehnuteľnosť napr. počas pracovných dní v čase od 8:00 do 16:00),
  6. forme preukázania spôsobu odstránenia vady (napr. obojstranne podpísaný protokol o odstránení vady).

Medzi najbežnejšie vady nehnuteľností, ktoré sa prejavia počas záručnej doby, patria praskliny na stenách, plesnivé steny v období zimy, nefunkčné zásuvky, nesprávne namontované okná, zatekanie a podobne.

Ak kupujúci na svojej nehnuteľnosti identifikoval niektorú z vyššie uvedených vád resp. akúkoľvek inú vadu, je v prvom rade potrebné overiť, či dodržal povinnosti týkajúce sa obsluhy a údržby uvedené v prípade novostavby častokrát v dokumente Manuál údržby. Následne je potrebné skontrolovať, či sa na nehnuteľnosť vzťahuje záručná doba. Ak sa vada prejavila počas zmluvne dohodnutej záručnej doby, je potrebné pri reklamácii dodržať zmluvou stanovený postup, t. j. oznámiť predávajúcemu vadu predpísaným postupom.

Dodržať dohodnutú lehotu (napr. bez zbytočného odkladu po zistení vady), stanovenú formu (uplatniť reklamáciu listom, prípadne emailom), jednoznačne definovať vadu jej popisom, tak aby nebola zameniteľná, miesto jej výskytu, jej prejavy, ako aj opísať, akým spôsobom bráni užívaniu nehnuteľnosti, vrátane jej fotografického zachytenia. Za predpokladu splnenia vyššie uvedených podmienok máte ako vlastník nárok na bezplatné odstránenie vady.

V neposlednom rade je potrebné venovať pozornosť taktiež protokolu o odstránení vád, t. j. mal by obsahovať identifikáciu vady, popis spôsobu, akým bola odstránená, termín jej odstránenia, podpis osoby oprávnenej konať za predávajúceho, ako aj kupujúceho.

Zľava z ceny a odstúpenie od zmluvy

V prípadoch, keď nie je možné vadu odstrániť, no zároveň nebráni riadnemu užívaniu nehnuteľnosti, je možné rokovať s predávajúcim o poskytnutí primeranej zľavy. Výška zľavy musí zodpovedať povahe a rozsahu vady, ktorú v prípade sporu určí súdny znalec.

V krajnom prípade, ak by vada mala za následok, že nehnuteľnosť sa nedá užívať, má kupujúci právo odstúpiť od zmluvy. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj prípadoch, ak ho predávajúci ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti, alebo že nemá žiadne vady, a takéto vyhlásenie predávajúceho sa ukáže nepravdivým. Popri vyššie uvedených nárokoch má kupujúci taktiež právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením jeho práv.

Pred uzavretím kúpnej zmluvy

Ak kupujúci nadobúda nehnuteľnosť v novostavbe, je vhodné informovať sa, ktorá spoločnosť bude niesť zodpovednosť za záruky počas záručnej doby, pretože developeri zvyčajne pre každý projekt založia novú dcérsku spoločnosť. Z uvedeného dôvodu je vhodné preveriť, či materská developerská spoločnosť preberie záruky v prípade, ak by dcérska spoločnosť počas záručnej doby (po rozpredaní projektu) zanikla.

Pri kúpe staršieho bytu odporúčam informovať sa o stave bytového domu u správcu. Správcovská spoločnosť má prehľad o stave bytového domu, uskutočnených opravách, plánovaných zásahoch, ako aj o všetkých problémoch, ktoré sa v bytovom dome vyskytujú.

Kontrola kúpnej zmluvy advokátom pred jej uzavretím Vám pomôže v budúcnosti eliminovať riziká a predísť zbytočným komplikáciám, a to aj v prípade reklamácie prípadných vád kupovanej nehnuteľnosti.

článok bol zverejnený na portály www.eprávo.sk

https://www.epravo.sk/top/clanky/ako-spravne-reklamovat-vady-nehnutelnosti-4995.html